Ön Alım Hakkı

/ HABERLER VE MAKALELER / Yazan

ÖN ALIM HAKKI

   Kanundan doğan önalım hakkı ve kontrattan doğan önalım hakkı olarak ikiye bölmektedir. Kanundan doğan önalım hakkı, 4721 rakamlı Türk Medeni Yasayı’nun 732, 733 ve 734. maddelerinde tertip edilmiş olup taşınmaz mülkiyetinin yasadan doğan kısıtlamalarından biridir. Kontrattan doğan önalım hakkı ise, 6098 rakamlı Türk Borçlar Yasayı 237-242 kararları ile Türk Medeni Yasayı 735 hükmüne tertip edilmiştir. Yazımızın mevzusunu özellikle önalım hakkı oluşturacaktır.

Yasal önalım hakkı, hisseli mülkiyete tabi bir taşınmazın hissedarlarından birinin hissesini, hissedarlar dışındaki 3. şahsa satması halinde, öteki hissedarlara aynı koşullarla bu hissenin müşterisi olabilme yetkisi veren kurucu yenilik doğurucu bir haktır. Bu tariften de anlaşılacağı gibi legal önalım hakkı hisseli mülkiyette ve tapulu taşınmazlarda mevzubahisi olabilecektir.

ÖN ALIM HAKKI TANIMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ

Türk Medeni Yasayı madde 732’de önalım hakkının tasvirine yer verilmemiştir. Bunun yerine, legal önalım hakkının, hangi gidişatta kullanılacağı tertip edilmiştir. Mevzubahisi kararda, “Hisseli mülkiyette bir hissedarın taşınmaz üzerindeki hissesini tamamen veya kısmen üçüncü bireye satması hâlinde, öbür hissedarlar önalım hakkını kullanabilirler.” ifadesine yer verilmiştir.

önalım hakkı; “hisseli mülkiyete tabi bir taşınmazın hissedarlarından birinin hissesini veya bir kısmını üçüncü bireye satması halinde diğer hissedarlara tanınan aynı koşullarla hissenin alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir hak” olarak belirlenmektedir.

Önalım hakkı hisseli mülkiyet kararlarına tabi taşınmazlarda hissenin üçüncü şahsa satılması halinde, öbür hissedar veya hissedarlara açacakları yenilik doğuran bir dava sonunda hâkimin vereceği kararla o hisseyi öncelikle satın alma yetkisi veren eşyaya bağlı bir haktır. Başka bir ifadeyle, yasal önalım hakkı, hisseli mülkiyette bir hissedarın, taşınmaz mülkteki hissesini tamamen veya kısmen üçüncü bir bireye satması halinde, açacakları dava üzerine verilen kararla öteki hissedar veya hissedarlara aynı koşullarla bu hisseyi öncelikle satın alma ve mülkiyetini kazanma imkânı veren, yasadan doğan, eşyaya bağlı, yenilik doğuran inşai bir dava ile kullanılan bir haktır.

Doktrindeki hâkim görüşe göre ön alım hakkının hukuki niteliği kurucu yenilik doğuran hak olmasıdır. Yenilik doğuran haklar ise, “Tek taraflı bir hukuki işlem ile bir hukuki ilişkiyi kurmak, içeriğini değiştirmek veya sona erdirmek suretiyle başka bir kişinin hukuk alanında değişiklik meydana getirebilme yetkisi veren haklar” olarak belirlenmektedir.

YASAL ÖN ALIM HAKKININ DOĞMASI VE KULLANILMASI

Yasal önalım hakkı hisseli mülkiyette karşımıza çıkmaktadır. Parasal olarak ayrılınmış olmayan bir şeyin tamamında birden çok kimse belirli hisselerle malik ise “hisseli mülkiyet” mevzubahisi olur MK. m.688.

Yasal önalım hakkı, hisseli bir mülkiyette bir hissedarın taşınmaz üzerindeki hissesini tamamen veya kısmen üçüncü şahsa satması halinde değişik hissedarlara tanınan bir haktır MK.m.732. Başka Bir Deyişle legal ön alım hakkı hissedar olmayan bir şahsa yapılan satış veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir operasyonun varlığı halinde kullanılır.

Ön alım hakkının varlığı hisseli mülkiyet ilişkisine bağlı iken; kullanılması önalım vakasının hakikatleşmesine bağlıdır. Belirtmek gerekir ki, hakkın doğması değil, yalnızca kullanılması satışın yapılmasına bağlıdır. Nitekim Yargıtay uygulamasında da önalım hakkının hisseli mülkiyetin kurulması ile doğduğu, önalım vakasının asıllaşması ile kullanılabilir hale geldiği kabul edilmektedir.

TMK. m. 734/I’e göre legal önalım hakkı, yenilik doğuran bir dava ile kullanılmalıdır.

ÖN ALIM HAKKININ KULLANILMASI İÇİN GEREKLİ ŞARTLAR

1.Ön alım Hakkı, Yalnız Paylı Mülkiyete Tabi Taşınmazlar İçin “Paydaş” Sıfatıyla Kullanılabilir.

Önalım hakkı, yalnızca hisseli mülkiyette mevzubahisi olur, değişik mülkiyet çeşitlerinde, özellikle elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyetinde uygulanmaz. Legal önalım hakkı, hisseye bağlı bir haktır. Bu hak, hisse dolayısıyla elde edildiğinden, hisse kimin mülkiyetine geçerse, onun tarafından kullanılabilecektir. Hakkın kullanımı için hissedarın sahip olduğu hisse ölçüsünün bir ehemmiyeti de bulunmamaktadır. Legal önalım hakkı yalnız hisseli mülkiyete tabi taşınmaz mallardaki paylarda söz konusu olur, taşınır mallarda bahse konu olmaz.

2.Ön alım Olgusunun Gerçekleşmesi Gerekmektedir.

Ön alım vakasının hakikatleşmesi için, hissedarın hissesini tamamen veya kısmen hissedar olmayan üçüncü bir şahsa satması veya ekonomik anlamda satım eşi yasal bir harekâtla devretmesi gerekmektedir. Önalım hadiseyi, malikin yaptığı taşınmaz hissesini mevzu edinen her yasal operasyon ile kullanılabilir hale gelmez. Misalin, cebri artırma, kamulaştırma, affetme, servetin geçmesi gibi devirlerde kullanılamaz.

2.1. Satış veya Satışa Eşdeğer İşlemler

  • Satım Sözleşmesi
  • İhtiyari Artırma Yoluyla Yapılan Satışlar
  • Şarta Bağlanmak Suretiyle Yapılan Satışlar
  • Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri

2.2. Ön alım Hakkının Kullanılmasına İmkân Vermeyen Haller

  • Taşınırlar için esasen legal önalım hakkı mevcut değildir.
  • Mülkiyetin devri borcunu doğuran affetme veya trampa hallerinde önalım hakkı kullanılamaz.
  • Kamulaştırma ve arazi toplulaştırması hallerinde de vaziyet böyledir.
  • Artırma yoluyla yapılan satışlardan cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı mevzubahisi değildir.
  • Üçüncü şahıs tarafından üstlenilen karşı edimin, önalım hakkı sahibi tarafından yerine getirilmesinin muhtemel olmadığı yaşam süresince irat, can verinceye kadar bakma kontratları ile önalım hakkı mevzusunun hissenin bir firmaya anapara olarak konulduğu hallerde mevcut değildir.
  • -Hisseli mülkiyete mevzu taşınmazın hissedarlar arasında fi ilen taksim edilip de kullanılan bir kısmının verilmiş olduğu hissedar tarafından üçüncü bir bireye satılması halinde de önalım davası açılamaz.
  • -Eşyayı kullanma borcu doğuran hain kira, mahsul kirası gibi ilişkilerde de satım mevzubahisi olmadığı için önalım hakkı kullanılamaz.
  1. Kişiyle Yapılan Satışın veya Ekonomik Bakımdan Eşdeğer İşlemlerin Geçerli Olması Gerekmektedir.
  2. Ön alım Hakkı Üçüncü Bireylere Yapılan Hisse Satışlarında Mevzubahisi Olur.
  3. Yasal Ön alım Hakkı, Hak Sahibi Paydaşın Üçüncü Kişi Aleyhine Açacağı Önalım Davasıyla Kullanılır.

YASAL ÖN ALIM HAKKININ DAVA YOLUYLA KULLANILMASI

Hak sahibinin alıcıya karşı önalım hakkını kullanmak için açtığı ve sonunda hâkimin şikayetçi ismine hissenin satımına ve mülkiyetinin patentine karar verdiği yenilik doğuran davaya önalım davası denir.

önalım hakkının müşteriye karşı dava açılarak kullanılması gerektiği MK m.734/1’de tertip edilmiştir. Dava dışında kullanılması ise muhtemel olmayıp dava açmak gerekir. Ön alım hakkı sahibi hakkını MK m.716/1’de tertip edilmiş olan patente zorlama davası açarak kullanır.

TMK’nun 733. maddesinin üçüncü fıkrasında önalım hadisesinin akdikeni veya satıcı tarafından değişik hissedarlara noter aracılığıyla bildirileceği tertip edilmiştir. Önalım hakkının kullanılması için kanunen öngörülen üç aylık vakit önalım hadisesinin hissedarlara bildirildiği tarihten itibaren başlayacaktır. Her halde satışın üzerinden iki sene geçmekle düşer. Buradaki üç aylık ve iki senelik müddetler, yasal kaliteleri itibariyle zamanaşımı süreleri değil, hak düşürücü sürelerdir.

Önalım davasında şikayetçi hissedarlardan biridir. Dava açan hissedarın, hissedarlığını davanın devamı süresince de gözetmesi gerekmekte olup, hissesini devretmişse dava mevzusuz kalır. Birden fazla hissedar ayrı davalarla önalım hakkını kullanmışlar fakat hisse daha evvel dava açan bir hissedar ismine patent edilmişse öbürleri, kendi hisselerini ondan arz edebilme imkânına sahiptir.

Ön alım davasının davalısı, kaide olarak, önalıma mevzu olan hissenin müşterisidir. MK m.734/1 Burada satışın ardından hemen patent yapıldığı için MK m.734/1 kararı önalım hakkının müşteriye karşı dava açılarak kullanılacağını belirtmiştir. Oysaki satıştan sonra hissenin akdikeni ismine patent edilmediği bir vaziyette önalım davasının satıcıya kayıt onun ismine gözüktüğünden yöneltilmesi gerekir.

Dâva üzerine hâkimin vereceği karar, mülkiyeti, akdikeni üçüncü şahıstan önalım hakkı sahibine geçirmektedir. Önalım hakkı sahibi, bu karar uyarınca tapu memurundan patentin yapılmasını arz edebilir. Mülkiyet, daha evvel hâkimin vermiş olduğu kararla geçmiş olduğundan, patent, kurucu kalitede olmayıp, yalnızca söyleyici, bildirici kalitededir. Ancak, kararın bu neticeyi doğurabilmesi için netleşmiş olması gerekir.

YASAL ÖN ALIM HAKKININ SONA ERMESİ

Hisseli mülkiyet ilişkisinin ortadan kalkması, legal önalım hakkından tümüyle feragat edilmesi veya belli bir satım ilişkisi bakımından önalım hakkından feragat edilmesi, önalım hakkının kullanılması için kanunen öngörülen hak düşürücü zamanların geçmiş olması veya bu müddetler içinde hakkın öğrenerek kullanılmaması veya hissenin mevzubahisi olduğu taşınmazın kaybı hallerinden birinin reelleşmesi ile legal önalım hakkı sona erer.

SONUÇ

ön alım hakkı TMK. m. 734 vd. tertip edilmiştir. Buna göre legal önalım hakkı, hisseli mülkiyet ilişkisinde hissedarlardan birinin hissesini üçüncü bir şahsa satması vaziyetinde değişik hissedarlara aynı koşullarla kontrat kurma imkânı tanıyan, dava yolu ile kullanılan, yenilik doğuran bir haktır. Hakkın kullanımı için lüzumlu koşullar mevcuttur. Bu koşullar ise, öncelikle hisseli mülkiyete bağlı bir taşınmazın olması, hissedar sıfatına sahip olunması, payın satılması veya satışa eş değer bir işlemin gerçekleştirilmesi, bu satışın paydaş olmayan üçüncü bir kişiye yapılmış olmasıdır.

Yenilik doğuran bir hak olan legal önalım hakkı, mevzuattaki sarih karar karşısında sadece dava yoluyla kullanılabilecektir. Önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, müşteriye yönelteceği dava ile önalım hakkını kullanabilecektir.

Son olarak tüm şartlar yerine getirildikten sonra duruşma taşınmaz hissesinin hak sahibine geçirilmesine karar verecektir; önalım hakkı sahibinin daha sonra yaptıracağı tescil ise açıklayıcı nitelikte olacaktır. Ayrıntılı bilgiler için gelin görüşelim.